Korkein hallinto-oikeus antoi kesäkuun alussa kolme vuosikirjapäätöstä, jotka liittyivät asuinhuoneistojen lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan. Kaksi niistä liittyi asuinhuoneistojen käyttöön majoitustiloina. Kolmas päätös liittyi taas ennakkoratkaisuna oman asunnon luovutuksen verovapauteen.
Asemakaavan ja rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus ratkaiseva
Ensimmäisessä tapauksessa (KHO 2021:76) oli kysymys siitä, että Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli velvoittanut asunto-osakeyhtiön kiinteistönomistajana sekä osakeyhtiön toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena lopettamaan asunto-osakeyhtiön omistamalla tontilla olevan kerrostalon 11 asuinhuoneiston käytön majoitustiloina.
KHO katsoi, että viranomainen oli voinut velvoittaa kerrostalossa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoimintaa harjoittavan yhtiön sakon uhalla lopettamaan huoneistojen käyttö majoitustiloina sillä perusteella, että asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta oli olennaisesti muutettu eikä käyttötarkoituksen muutokselle ollut haettu eikä myönnetty rakennuslupaa.
Toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotut palvelut huomioon ottaen KHO:n mukaan kysymys oli ollut majoitustoiminnan luonteisesta lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Toiminta ei ollut tyypillisiltä vaikutuksiltaan vastannut asemakaavan pääkäyttötarkoituksen eikä rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista vaan se oli ollut asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa.
Toisessa tapauksessa (KHO 2021:77) oli puolestaan kysymys siitä, että yksityishenkilö oli pyytänyt kunnan rakennusvalvontaviranomaista ryhtymään toimenpiteisiin kahdella hänen asuinkiinteistöönsä rajautuvalla tontilla harjoitettavan majoitustoiminnan luonteisten huoneistojen vuokraustoiminnan lopettamiseksi.
Kunnan rakennusvalvontaviranomaisena toimiva ympäristölautakunta oli päättänyt olla ryhtymättä toimenpiteisiin pyynnöstä huolimatta. Lautakunta oli perustellut päätöstään muun ohella sillä, että vuokraustoimintaa voitiin pitää alueelle tyypillisenä, koska samaan kortteliin oli jo myönnetty poikkeamislupa majoitustoimintaan.
KHO totesi päätöksessään, että kalustettujen huoneistojen toistuva vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla oli luonteeltaan majoitustoimintaa, jota ei voitu pitää asuinalueelle tyypillisenä. Se ei myöskään vaikutuksiltaan vastannut tavanomaista pientaloasumista. Sillä, oliko kysymys liiketoiminnasta tai sillä, mitä lakia huoneiston omistajan ja vuokralaisen välillä olevaan vuokrasopimukseen sovelletaan, ei ollut maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa harkinnassa ratkaisevaa merkitystä.
Lyhytaikainen vuokraus katkaisee verovapauden edellytyksen
Kolmas tapaus (KHO 2021:75) koski puolestaan lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutusta oman asunnon luovutuksen verotukseen. KHO:n antaman ratkaisun mukaan asunnon lyhytaikainenkin vuokraus katkaisee kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan, joka on oman asunnon verovapaan luovutuksen yksi edellytys. Tämän seurauksena asunnon myyntivoitto on katsottava verotettavaksi tuloksi.
Päätökset jättävät kysymyksiä avoimeksi
Kahdessa ensiksi mainitussa päätöksessä ratkaisevaa on ollut maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiin perustuva oikeudellinen harkinta siitä, millaisia konkreettisia vaikutuksia majoitustoiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on ollut. Niissä ei ole ollut ratkaisevaa se, onko harjoitetun toiminnan katsottava kuuluvan jakamis- tai alustatalouden ilmenemismuotoihin vai ei.
Asuntoaan vain satunnaisesti vuokraava ei voi tehdä näistä päätöksistä kovinkaan pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Ratkaisematta on jäänyt, olisiko päätös voinut olla toinen, jos vuokrattavana olisi ollut 11 asunnon sijasta vähempi määrä asuntoja tai jos toimintaan ei olisi liittynyt muita majoituspalveluille tyypillisiä oheispalveluja. Näiden palvelujen puuttuminen olisi mahdollisesti voinut johtaa toisenlaiseen lopputulokseen.
Annetuista päätöksistä ei voi myöskään tehdä johtopäätöksiä lyhytaikaisen ja pitkäaikaisen vuokraustoiminnan välisestä rajanvedosta. Sitä ei ole päätöksissä käsitelty lainkaan.